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「房产」楼市降温只是开始 房地产税19年落实制定 最后一个铜板能赚吗?

2019-04-09 16:44:38     Nancy   来源: 房地产税今年落实制定   牛牛财经网

最近的楼市有点诡异,随着严冬减退,房地产市场貌似也迎来了一波小阳春。春节过后,楼市回暖声音不断,"广州再出新地王"、"深圳8000万豪宅秒光""南京3000人看房团""杭州某楼盘均价上涨5000",楼市再起波澜,购房者的神经也被不断刺激。不过真是楼市小阳春?恒大宣布全国住宅均可9折出售、碧桂园开启大规模人员调整,有部门已确定裁员50%,万科郁亮在内部邮件表示不要再寄望于"触底反弹",要做好长期准备。毫无疑问,头部房企的行动已经告诉我们答案,楼市已经真的降温了。

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这一点从房地产销售数据就可以看出,继1月业绩普遍下滑之后,2月份,房企的成绩仍然未有起色,即便是多地出现不同程度的松绑,楼市依旧低迷。克而瑞研究中心数据显示,2月百强房企销售额环比下降22.9%,同比下滑11.6%,三四线城市"返乡置业"热潮不再,有不少龙头房企的销售业绩都出现了放缓迹象,有的降幅在40%左右甚至更高。不过楼市降温只是开始,近日全国人大称今年落实制定房地产税法,2019年房地产税立法将加快进程,楼市或出现三大趋势,刚需还会纠结买房吗?

1、房价上涨预期改变,买房逻辑开始发生改变

说到房价,就不得不提及房价上涨预期,在过去十年,房地产的快速发展导致房价持续上涨,买房子的人都成为房地产造富的既得利益者,与此同时,由于房产的增值,居民对房价看涨的心理预期加强,不论是有房的还是没房的都纷纷加入买房大军,房子已经成为金融产品,不仅仅是用来住的,更是用来投资的。可随着房价的过快上涨,楼市也集聚了太多的风险,房地产泡沫更是成为经济发展的一颗定时炸弹,所以政府构建楼市长效机制,让居民改变房价上涨预期。

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毫无疑问,房地产税就是一个有效的措施,随着房地产税的推进,房价上涨预期或将改变,这一点房地产大佬孙宏斌也早已预测。之前孙宏斌曾表示:"这次的宏观调控力度超过以往每一次,短期内不会放松,虽然目前大家对市场的预期还没有变,买房的预期也还没有变,但终究会变的"。如今看来或许真的是要变了,居民购房预期降低,楼市将逐步的回归理性,买房逻辑开始发生改变,楼市大局基本已定,未来房价大起大落都不可能,房价大概率是区域稳定或者稳中有跌,而且房价整体上下浮动的范围会在10%左右。

2、楼市去投机化,房地产转折点到来

楼市去投机化,换言之就是打击炒房客。如今高房价很大一部分原因就是楼市投机盛行,由于投资客持房成本很低,可以说几乎为零,许多投资客都囤房坐等升值。与此同时,由于房地产投机盛行,投资房地产带来的利润要远高于投资科技等产业,一些企业放弃研发创新而选择房地产,资金纷纷脱实入虚。相关数据表明,中国城镇地区空置房约有6500万套,住房空置率高达21.4%,大量的房子被闲置,楼市房价上涨并不是供需矛盾,而是炒房投机行为作祟。

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不过楼市投机行为或将随着房地产税的施行慢慢消失,房地产税的推行势必会增大多套房、炒房客的持有成本,大量的空置房将进入市场,将进一步冲击当前的楼市,在需求有限的情况下,大量房源的抛售或将导致房价下跌。正如住房和城乡建设部原副部长仇保兴所讲,现在不是房地产高歌猛进的时候了,也不是你盖多少房子都能卖出去了,放任房地产支撑经济发展的阶段已经过去了。房地产的转折点已经来临,其实这一点从房企纷纷改名去地产化就可以看出,房企已经开始加速转型,中国房价单边快速上涨的时代已经结束了。

3、经济去地产依赖化,由高速度进入高质量发展期

如今房价高企还有一个原因就是土地财政,经济过度依赖房地产,毕竟卖地收入还是很高的,可是这条路还能走多远呢?党媒经济参考报对于该问题一针见血的给出了答案,在"房住不炒"定位下,房地产"紧调控"基调不会改变,中国经济发展不会再走也不可以再走"经济房地产化"老路。当前我国处于经济由高速度到高质量的转型,要求资金回归实体,服务实体。房地产这个尿壶已经到了不得不扔的地步,未来经济发展将逐渐去地产依赖化,真正由高速度进入高质量发展期。

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那么土地财政的钱哪里来呢?房地产税或许恰好就是备选答案之一,虽然短期房地产税不能代替土地财政,但却可以缓解地方财政压力,尤其是在当前经济去地产化,减税降负成为常态的时期,房地产税的推进或将加速,土地财政将逐渐转变为税收财政。有关数据表明,中国房地产市值65万亿美元,超过美欧日总和,即便征收百分之一,税收也相当客观。不过对于房价也不用特别担心,房地产税的实施是为了完善地方税收体系,推行房地产税会使房地产市场平稳健康,目的并不是打压房价,2019年房价还是主要以平稳为主。

楼市降温只是开始,房地产税19年落实制定,最后一个铜板能赚吗?其实这个与刚需该不该买房结论是差不多的,如今房地产逐步回归理性,房价走向也渐渐清晰,过去刚需纠结买不买房无非就是在乎房价是涨是跌了,可如今根据政策持续释放的稳定信号来看,楼市大局基本已定,房地产市场已经进入下一个发展周期,房价将会渐渐的趋于平稳。保刚需,抑投机和控风险将是2019年的大基调,刚需购房者在合理考量自己的负债水平下遇到合适房子该出手就出手。而对于投资者,李嘉诚等房企大佬都抛售房产撤离,最后一个铜板还能赚?只希望不要被割韭菜!

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关键词:楼市降温   房地产税  
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