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「房产」澳央总裁:升降息几率五五波,房市修正风险可控

2019-03-06 17:05:30     财经鱼儿   来源: 房市修正风险可控   牛牛财经网

澳洲央行(RBA)总裁Philip Lowe3月6日在澳洲金融评论(AFR)商业峰会以“房市与经济”为题发表演说。


「房产」澳央总裁:升降息几率五五波,房市修正风险可控


Lowe指出,外国投资审查委员会(FIRB)公布的核准件数显示,2014-2017会计年度期间、外国居民(特别是来自中国)对澳洲住宅物业的投资呈现激增。事实上,不仅仅是澳洲城市、同时也包括其他国家的国际城市。不过,最近这种需求来源已经减弱,部分原因是当局管理资本流动让资金转出中国的难度增加。


截至2017年底为止的5年期间、澳洲整体房价涨幅逼近50%,自此之后房价下跌了9%、降至2016年年中的水准。


Lowe指出,这样的跌幅是不寻常的、但并非前所未有。2008年和2010年以及1980年代两次都出现相似的跌幅。不过,1980年代消费者物价指数(CPI)通膨比现在高,因此在经过通膨因素调整后、当时的跌幅比现在大。


租屋市场是检视房地产市场的另一个重要管道。Lowe指出,澳洲整体租金通膨指标一直处于略低于1%的水准、为近30年来最低水位。


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Lowe强调,澳洲房市目前的调整是不寻常的。与近几十年来其他四次不同的是、这次房价下跌前房贷利率并没有先上扬。此外,这次房价下跌前全国失业率也没有率先上升。相反地,最近房价下跌幅度最大的新南威尔斯州、当地失业率持续呈现下降趋势、目前已达到1970年代初期水准。维多利亚州失业率也呈现下降趋势。


因此,澳洲当前房价修正的源头与利率、失业无关,主要是受到房市供应面在面对人口成长出现巨大变化时、缺乏弹性应变能力。


Lowe认为,澳洲信贷条件紧缩幅度超过了可能需要的水准。他说,银行承担信贷风险的意愿是很重要的、银行业管理风险的能力是很重要的,如果他们做不到、那么经济就会受到影响。


Lowe的结论是:财富效应正在影响消费决策,但它们主要是透过对未来收入成长的预期来实现的,房价和房市成交的波动也有影响、但这些不是主要问题。


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基于上述评估,劳动市场的发展更加重要。劳动市场的进一步收紧预料将带动工资成长逐步上扬、收入增速提高。Lowe认为,这应该可以减轻房价下跌对支出的冲击。


综合上述不同的考量因素,澳洲房市调整对整体经济来说是可以控制的、不太可能会破坏经济扩张,同时还会产生一些正面效益、让许多人能够买得起房屋。


Lowe最后表示,目前看来升息与降息的几率大致呈现平衡。他提到,目前包括澳洲在内等许多国家都出现就业市场强劲、GDP数据趋疲的现象,为此RBA已投入庞大资源进行分析。


RBA 3月5日宣布将隔夜现金利率维持在史上最低的1.50%不变。RBA上一次调整利率是在2016年8月、当时将隔夜现金利率自1.75%降至1.50%。


Lowe是从2016年9月18日起展开为期7年的总裁任期。换言之,曾于2000-2002年间担任国际清算银行(BIS)金融机构与基础建设部门主管的他、自上任以来就不曾调整过澳洲现金目标利率。

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关键词:升降息   房市   澳央  
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